지난 8월 3일 재정경제부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 이 시리즈에서는 그중 부동산과 금융 관련 제도 변화를 하나씩 뜯어봅니다. 첫 번째는 가장 파급이 큰 종합부동산세 개편입니다.
왜 손대나
정부가 밝힌 개편 배경은 “세부담 정상화”입니다. 2022년부터 공정시장가액비율(FMV)이 95%에서 60%로 낮아졌고 공시가격 현실화율도 69%에서 동결되면서, 과세표준에 시가가 과소 반영되어 왔다는 것입니다. 다만 일괄 인상이 아니라, 거주하는 1주택자의 부담은 완화하고 비거주 보유자의 부담은 높이는 차등 설계라는 점이 이번 개편의 핵심입니다.
기본공제: 거주 여부로 갈라진다
현행 기본공제는 1세대 1주택자 12억원, 그 외 9억원으로 거주 여부와 무관합니다. 개편안은 이를 거주 기준으로 재편합니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 (거주) | 12억원 | 14억원 |
| 1세대 1주택 (비거주) | 12억원 | 9억원 |
| 다주택자 | 9억원 | 4억원 + 5억원 × 거주주택 가액비중 |
1주택자의 과세 진입선은 공시가격 14억원(시가 약 20억원 수준)으로 올라가지만, 거주하지 않으면 오히려 9억원으로 낮아집니다. 다주택자는 4억원만 기본 적용되고, 나머지 5억원은 보유주택 중 거주주택의 가액 비중만큼만 공제됩니다. 예컨대 공시가격 10억원 주택 2채 중 1채에 거주하면 공제액은 4억 + 5억×(1/2) = 6.5억원, 어디에도 거주하지 않으면 4억원입니다.
과표·세율·상한도 함께 조정
공정시장가액비율은 60%에서 70%로, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택 제외)는 80%까지 단계적으로 오릅니다(’27년 70% → ’28년 80%). 세율 체계는 주택 수 기준(2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 0.5~5.0%)에서 주택 가액 기준으로 일원화되며, 과표 6~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다(’27년은 중간세율 0.5~3.5% 적용). 세부담 상한은 전년 대비 150%에서 200%로 올라가, 개편 효과가 더 빨리 반영됩니다.
세액공제: 보유 공제가 사라진다
1주택자의 고령·장기보유 세액공제(최대 80%)도 바뀝니다. 연령 공제(60세 이상 20~40%)는 유지되지만, 보유기간 공제는 거주기간 공제로 전환됩니다(’27년은 보유 시 기존의 절반 수준을 한시 인정). 한도 없던 공제에는 600만원(’27년은 800만원) 상한이 신설됩니다.
발표자료의 별첨 사례가 방향을 잘 보여줍니다. 시가 70억원 수준(공시가 50억원) 주택의 60세 1주택자 기준, 10년 거주했다면 종부세가 연 938만원에서 3,296만원으로, 10년 보유만 했다면 4,480만원으로 늘어납니다. 반면 시가 20~30억원 수준의 거주 1주택자는 오히려 세부담이 소폭 줄어드는 것으로 제시됩니다.
부담 완화 장치와 그 밖의 조정
현금 유동성이 부족한 실수요자를 위한 납부유예 요건은 완화됩니다. 소득요건이 총급여 7천→8천만원(종합소득 6천→7천만원) 이하로 상향되고, 65세 이상·10년 이상 거주자로서 소득 대비 보유세 비중이 10% 이상이면 유예를 허용하는 요건이 신설됩니다. 한편 토지분에서는 종합합산토지 최고세율이 3%에서 4%로 인상됩니다.
어떻게 읽을까
이번 개편으로 같은 가격의 주택이라도 거주 여부에 따라 세부담이 수 배 차이 나는 구조가 만들어집니다. ‘똘똘한 한 채’로 요약되던 보유 전략의 전제가 ‘거주하는 한 채’로 좁혀지는 셈입니다. 다음 글에서는 짝을 이루는 양도소득세 개편을 살펴봅니다.
자료: 재정경제부(2026.8.3), 「2026년 세제개편안 문답자료」, pp.39~47, 62.