이 글은 2026년 세제개편안(정부안)의 부동산 파트에 대한 개인적 고찰입니다. 제도 내용의 정리는 [뜯어보기 시리즈 1·2편]을 참고해 주세요. 특정 시점의 매수·매도를 권하거나 가격을 예측하는 글이 아니며, 아래 내용은 가능한 경로에 대한 시나리오 검토입니다.
개편의 원리: 비거주 보유에 대한 과세
이번 부동산 세제 개편을 한 문장으로 줄이면 “거주하지 않으면서 보유하는 주택에 세금을 물린다”입니다. 종부세 기본공제는 거주 여부로 갈라지고(1주택 거주 14억 / 비거주 9억, 다주택 4억 + 5억×거주비중), 양도세 장특공제는 거주 공제로 전환되며, 매입임대·상생임대 등 비거주 보유에 얹혀 있던 특례는 시한을 두고 회수됩니다. 원칙으로서는 명쾌합니다.
문제는 이 원리가 겨냥하는 ‘비거주 보유 주택’이 정의상 민간 임대주택 공급의 원천이라는 점입니다. 임차가구가 사는 집은 누군가 거주하지 않으면서 보유해야 존재합니다. 개편안은 개인 다주택, 법인, 등록 매입임대 아파트, 상생임대까지 민간 임대공급의 주요 경로에 동시에 부담을 지우는데, 그 공백을 메울 공급 측 대책은 개편안 안에 보이지 않습니다. 건설임대와 비아파트 매입임대의 특례는 유지되지만, 서울 임차수요의 중심인 아파트 전월세를 대체할 규모인지는 의문입니다.
분위별로 갈라지는 반응
개편의 효과는 주택 가격대에 따라 다르게 나타날 가능성이 큽니다.
| 구간 | 보유 부담 | 거주 인센티브 | 예상되는 반응 |
|---|---|---|---|
| 최상위 (시가 50억~) | 크게 증가 (한도 600만원 세액공제, FMV 상향) | 있으나 한도에 막힘 (장특 한도 10억) | 매도압박과 동결효과의 경합 |
| 상위·중상위 | 증가 | 매우 강함 (거주 연 8%, 기본공제 2,500만원) | 실거주 전환 유인 |
| 다주택 보유분 | 크게 증가 | 거주 1채로 집중 | ’27~’28 매도 또는 월세 전가 |
상위·중상위 구간에서는 거주 인센티브가 강해 자가점유 확대라는 정책 목표가 작동할 수 있습니다. 반면 최상위 구간은 다릅니다. 장특 한도 10억원과 세액공제 상한은 ’29년 이전 매도 유인을 만들지만, 그 창을 넘기면 양도차익이 클수록 파는 순간의 세금이 커져 오히려 안 파는 것이 합리적이 됩니다. 여기에 납부유예 확대(고령·거주자 요건 신설)가 결합되면, 보유세를 감당 가능한 계층은 세금을 이연하며 상속 시점까지 버티는 경로가 열립니다. ’29년 이후 최상위 시장의 거래 동결은 충분히 가능한 시나리오입니다.
매물은 누가 받고, 부담은 누구에게 남나
’27~’28년 중과 완화로 다주택 매물이 나온다고 할 때, 그 매물을 받는 주체가 관건입니다. 매수자가 기존 임차가구라면 임대수요와 임대공급이 함께 줄어 시장 전체로는 중립에 가깝습니다. 그러나 서울 상위 가격대 주택은 대체로 해당 세입자가 매수할 수 있는 가격이 아닙니다. 매물은 상위 시장 안에서 소화되고 임대공급 축소만 남는 미스매치가 발생할 수 있습니다.
전세는 이 미스매치의 최전선입니다. 전세 공급은 상당 부분 비거주 보유의 경제성에 의존해 왔고, 보유비용이 오를 때 임대인의 선택지는 매도, 임대료 전가, 전세의 월세 전환입니다. 보증금은 명목 조정이 어려운 반면 월세는 비용을 흐름으로 전가하기 쉬워, 월세화 가속 쪽으로 힘이 실릴 개연성이 있습니다. 2020~21년 보유세 강화 국면에서 전세매물 축소와 월세 비중 상승이 동반됐던 경험이 참고가 되지만, 당시는 금리와 임대차법 요인이 겹쳐 있어 세제만의 효과로 단정하기는 어렵습니다. 보유세의 임차인 전가 여부에 대한 실증연구도 시장 수급 여건에 따라 결과가 갈립니다.
주거실태조사 기준 서울의 자가점유율은 40%대에 머뭅니다. 과반이 임차가구인 도시에서 임대공급이 구조적으로 줄면, 그 부담은 평균적으로 소득·자산이 낮은 임차가구에 귀착됩니다. ‘공정과세’를 표방한 개편이 귀착 단계에서는 역진적일 수 있다는 역설이 성립하는 지점입니다.
’29년에 몰려 있는 절벽
시점 구조도 짚을 필요가 있습니다. 매입임대 아파트 혜택 폐지, 상생임대 양도기한, 장특공제 본격 시행, 다주택 중과 복원이 모두 ’29년 전후에 몰려 있습니다. ’27~’28년에는 매물 출회로 매매시장이 눌리는 효과가 먼저 보이고, 임대공급 축소는 그 뒤에 구조적으로 나타나는 시차 구조입니다. 전월세 부담의 본격화가 개편 직후가 아니라 2~3년 뒤일 수 있다는 뜻이고, 이는 정책 효과의 평가 시점을 흐리는 요인이기도 합니다.
반론, 그리고 결론
반대 방향의 논리도 있습니다. 매물 출회로 매매가가 조정되면 한계 임차가구의 자가 전환 문턱이 낮아지고, 정부로서는 레버리지 의존형 점유형태인 전세 자체를 축소하고 자가점유율을 높이는 것이 목표라고 답할 수 있습니다. 실제로 상위·중상위 구간에서는 그 전환이 일부 일어날 것입니다.
다만 전환이 가능한 가구와 임대공급이 빠지는 시장이 일치하지 않는 한, 과도기의 조정 비용은 임차가구가 치르게 됩니다. 결국 이 개편의 성패는 세제 설계 자체보다 그 공백을 메울 임대공급 정책이 따라오느냐에 달려 있다는 것이 제 생각입니다. 위 시나리오들이 실제로 어떻게 전개되는지는 ’29년 혜택 소멸을 전후한 매입임대 아파트의 처분·월세 전환, 전월세 가격의 지역별 반응 같은 데이터로 확인할 수 있을 텐데, 이 블로그에서도 계속 추적해 보겠습니다.
자료: 재정경제부(2026.8.3), 「2026년 세제개편안 문답자료」; 국토교통부, 「주거실태조사」.