앞선 글에서 본 종부세 개편이 ‘보유 비용’을 조정했다면, 양도소득세 개편은 ‘팔 때의 세금’을 재편합니다. 방향은 같습니다. 거주에 혜택을 집중하고, 보유만으로 받던 혜택은 줄이는 것입니다.
장기보유특별공제 → ‘장기거주소득공제’
1주택자의 장특공제는 현재 보유 연 4% + 거주 연 4%로 각각 최대 40%, 합산 최대 80%까지 공제됩니다. 개편안은 보유공제를 없애고 거주 연 8%(10년, 최대 80%)로 일원화합니다. 이름도 ‘장기거주소득공제’로 바뀝니다.
| 구분 | ’27년 (유예) | ’28년 (중간) | ’29년~ (본격) |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 거주 4% + 보유 4% | 거주 6% + 보유 2% | 거주 8% |
| 다주택 (비조정지역) | 보유 연 2% | 보유 1% 또는 거주 2% | 거주 연 2% |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
주목할 것은 무제한이던 공제에 한도가 생긴다는 점입니다. 정부는 2024년 신고된 고가주택(양도가액 12억원 초과) 장특공제액 5.1조원 중 90%가 서울 소재 주택에 귀속됐다는 통계를 근거로 들었습니다. 오래 거주해도 공제율은 같지만, 양도차익이 큰 주택일수록 한도의 영향이 커지는 구조입니다.
발표자료 사례로 보면, 10년 거주·보유한 1주택자가 취득가 25억원 주택을 75억원에 양도할 때 산출세액은 ’27년 3.16억원에서 ’29년 13.73억원으로 늘어납니다. 반면 부득이한 사유(취학·전근·질병 등, 최장 3년)로 거주하지 못한 기간, 재개발·재건축 공사기간의 1/2 등은 거주기간으로 인정하는 보완 장치도 함께 담겼습니다.
장기 거주 1주택자에게는 확대되는 혜택
거주 요건을 채운 1주택자에게는 공제가 오히려 커집니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택 양도 시 양도세 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 상향되고, 부부 공동명의면 각각 2,500만원씩 적용됩니다. 또 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 팔고 6개월 내 비수도권으로 이주하면, ’27년 양도 시 50%(5억원 한도), ’28년 양도 시 30%(3억원 한도)의 한시 감면이 신설됩니다.
다주택자: 2년의 매도 기회
조정대상지역 다주택 중과세율은 ’27~’28년 한시적으로 완화됩니다.
| 구분 | 현행 | ’27년 | ’28년 | ’29년~ |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
발표자료는 취지를 “종합부동산세 정상화에 따른 다주택자 매도기회 부여”로 명시합니다. 앞 글의 종부세 인상과 이 완화를 겹쳐 보면, 보유 비용을 높이는 동시에 2년간 출구의 세금을 낮춰 매도를 유도하는 패키지 설계로 읽힙니다.
기존 특례들의 정비
비거주 보유에 얹혀 있던 특례들은 일제히 축소됩니다. 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간은 3년에서 2년으로 단축되고(발표 다음 날인 ‘26.8.4 이후 신규 취득분부터), 등록말소된 조정지역 매입임대 아파트의 중과배제·장특공제 우대(50%)는 ’28년 절반 축소를 거쳐 ’29년부터 폐지됩니다. 상생임대주택의 2년 거주요건 면제도 예정된 일몰(’26년 말)로 종료되어, 계약 종료 후 1년 내 양도분까지만 적용됩니다.
어떻게 읽을까
종부세와 양도세를 관통하는 원칙은 하나, 거주입니다. 실거주 장기 보유자의 세부담은 줄거나 유지되는 반면, 거주하지 않는 주택의 보유·양도에 붙던 혜택은 시한을 두고 회수됩니다. 다만 ’27~’28년이라는 시간표가 곳곳에 박혀 있어 시기별 유불리 계산이 복잡해진 만큼, 개별 사례는 원문과 후속 시행령 확인이 필요합니다. 특정 시점의 매도·매수를 권하는 글이 아니라는 점도 덧붙여 둡니다.
자료: 재정경제부(2026.8.3), 「2026년 세제개편안 문답자료」, pp.36~38, 48~61.